全球發售股份數目：

564,630,000 H股

公開發售數目：

56,464,000 H股

每股發售價：

1.30至1.68港元

票面值：

人民幣1.00

集資金額：

約945,875,000港元

預期市值：

約949,000,000 港元

主席：

劉曉光先生

保薦人：

?豐

掛牌上市日期：

2003年6月19日

主要股東

首創集團 – 59.9%權益

業務概覽

該集團為北京一家大型物業開發商，主要致力開發優質／高檔寫字樓及商用物業，以及中高檔住宅物業。於二零零三年四月三十日，該集團的物業開發組合包括27個項目，總地盤面積約為2,878,109平方米，全面開發後總建築面積將約達3,357,033平方米。該集團全部項目均位於北京，而根據該集團現有的備用土地組合，該集團的未來開發項目位於北京北部，如商務中心區、麗都／燕莎區、馬甸橋、金融街、中關村及奧運村等地區。

該集團現時正開發若干物業（包括若干酒店），並計劃將該等物業持作長期投資。展望未來，該集團有意將物業投資發展成核心業務之一。目前，該集團已設有多家聯營公司從事房地產市場推廣顧問及代理服務及物業管理業務。

該集團是首創集團旗下的附屬公司，而首創集團是一家國有獨資有限責任公司，由北京市政府監管。自一九九五年成立以來，首創集團一直積極從事金融、土地及物業開發、基礎設施及高科技業務等行業。首創集團在北京承接了多項城市基建開發項目，包括交通及環保設施等，對北京的長遠發展發揮重要作用。

該集團認為，與北京市政府之間的關係對本集團業務有利。該集團兩名董事劉曉光及王琪在加入本集團前，曾在北京市政府多個部門擔任要職。經過多年來的擴展，該集團現已成為國內的大型物業開發商，有能力承辦北京市政府推行的大型項目。

競爭優勢

董事相信，該集團處的競爭優勢包括：

該集團為北京大型物業開發商，並處於有利位置，從北京的長期經濟增長中受惠

該集團控股股東與北京市政府長期而穩固的關係有助該集團成功經營

大型開發項目在財務及商業上的需求，往往令規模較小的開發商望之卻步

該集團大規模的未來開發項目能夠增強本集團的長遠發展機會

該集團的規模及往績使該集團能夠在磋商建設成本及融資條款時取得競爭優勢

風險因素

該集團相信，該集團與北京市政府的關係對本集團業務有利，但彼此間的關係不一定能夠維持。

如果該集團進行預售的方式出現法例及規管方面的變動及該集團客戶取得銀行按揭能力有變，可能會對該集團的現金流量及經營業績造成不利影響。

該集團能否實現就開發潛在項目得到第三方給予的承諾，取決於有關第三方能否取得有關開發項目的土地使用權，以及該集團能否同意有關參與的條款。

該集團或會無法有效管理增長。

該集團作為獨立實體的經營歷史有限，投資者難以評估該集團的業務及前景。

該集團已為若干物業買家安排銀行融資，並提供保證擔保該等買家將會履行還款責任。一旦大量買家未能履行還款責任，該集團的財務狀況或會蒙受不利影響。

該集團控股股東首創集團的利益或會與該集團其他股東的利益不符。

綜合財務資料

單位：(人民幣/千元)	截至12月31日止年度
	2000	2001	2002
營業額	1,469,165	1,339,638	2,283,672
除稅前(虧損)/溢利	285,852	299,617	405,245
股東應佔(虧損)溢利	78,603	169,509	218,069
總資產	2,592,771	3,993,100	5,463,876
總負債	2,408,037	3,294,756	4,724,958
總股本	184,734	698,344	738,918

未來計劃

該集團一貫採取以質量取勝的策略，務求將該集團建立為北京優秀物業公司之一。該集團擬鞏固「首創置業」作為代表優質物業項目品牌的公眾知名度，而公眾知名度有助該集團取得較高的項目利潤。

為確保開發項目的高質量標準，該集團嚴密監察聯營公司及其他分判商所負責開發過程中的每個階段，包括選址、編製可行性研究報告、取得政府批文、項目設計及施工、監督項目進展及財務規劃，以至推銷落成項目及可供預售的物業等。該集團相信，積極參與開發過程，有助該集團確保物業的質量，以及準時將物業交付最終用戶。該集團將繼續調配資源加強售後服務，包括物業管理等，藉此提升該集團業務的競爭力。

該集團相信，在優越地點開發優質大型項目將有助該集團取得項目利潤。因此，該集團有意承接北京整體城市規劃中的大型開發項目。透過首創集團與北京市政府的密切關係，該集團與各有關方達成共識，該集團將會擁有開發下列土地的優先權：(i)位於地鐵五號線沿線各站上蓋及毗鄰的土地，(ii)位於北京三環路及五環路若干部分綠化隔離區的土地；及(iii)位於中關村科技園的土地。除上述潛在開發項目外，鄰近商務中心區的北京國際新區一期亦是該集團未來開發項目的一部分。上述大型開發項目均為北京長遠開發計劃中的主要項目。

據該集團經驗，在物業開發週期中利潤幅度高的業務大致包括評估項目的可行性、取得物業開發權及推銷該集團所開發的物業。該集團集中資源進行上述工作，且該等工作一般由該集團自行負責。據該集團經驗，在物業開發週期中建設工程的回報普遍較低，因此該集團會將建設工程外包予獨立第三方承建商，並監管其工程以控制質量。

截至2003年12月31日止年度預測

集團扣除稅項後但未計非經常項目的預測合併溢利	不少於港幣227,100,000元
預測每股股份盈利：
加權平均	港幣16.5仙
備考全面攤薄	港幣14.1仙

集資用途

倘不計入行使超額配股權所得款項，按配售價1.49港元(即上限價1.68及下限價1.30之中位價)，該集團由發售所得款項淨額估計合共約為7億940萬港元(經扣除包銷及配售佣金及估計支出後)，將按下列安排；

款項用途	佔集資淨額比率
用於5個項目開發資金，包括金亞光大廈、首創拓展大廈、陽光雪蓮大廈、?哥華花園及北京國際新區一期	53.1%
用於償還撥付土地出讓結欠首創集團之股東貸款	39.9%
用於一般營運資金	7.0%

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